二手房交易 注意避免欠费纠纷

作者：王艳　文章来源：大众生活报　更新时间:2008-8-20

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　　随着天津商品房房价不断上涨，越来越多的购房者将目光投向了市中心的二手房，特别是5年以内的次新房。这些二手房通常坐拥繁华地段，生活配套成熟，交通便利，而且普遍都是小户型，总房款比较低，很适合工薪阶层的购房者。如果前任房主再装修得漂亮一些，那就更加物有所值了。不过，当您欣喜于这一系列优越条件，并准备一掷千金当场“拿下”时，请千万不要忽视与这套房子相关的费用纠葛。

　　■案件回放

　　买了“欠费”房成了“杨白劳”

　　李先生在河北区中心地段买了套80平方米的次新房，本应高高兴兴地搬进新家，然而就在他准备入住小区的时候，却遭遇了意想不到的麻烦：李先生在购买次新房的时候，由于着急入住，并未进行完全的物业交验，不幸买了一套“欠费”二手房，而不得不与物业公司、采暖公司进行旷日持久的“战争”。

　　李先生今年5月份的时候，买了这套欠债房。但当他拿着钥匙去物业公司办理入住手续时，物业公司拿出一张1000多元的催费清单，包括物业费、采暖费。李先生立即傻了眼：刚买的房子，怎么会欠下了这么多的“物业债”？经过详细的询问后，李先生总算弄明白了来龙去脉。前任房主半年前由于工作关系搬到了东丽居住，由于没有在小区生活，“理所当然”地不交物业费，在物业公司催缴费用的时候，前任房主表示：“我又没有住在这里，为什么要交钱啊，钥匙我已经给了中介公司代卖了。”由于房主迟迟没有出现，物业公司只能将前任房主拖欠的物业费转嫁到现任的新“东家”身上。“你现在是这里的主人，这间房子欠的钱当然你还，谁让你之前没找他们要。”物业公司给了这样的解释。

　　“别人欠的债，为什么我来还？”李先生觉得很冤枉。思前想后，他一直无法理解，他没有理会物业公司的要求，搬进了新居。但物业每日的“骚扰”令他不胜其烦。

　　物业公司的观点是，李先生有义务帮助物业公司追缴前任房主拖欠的物业费。如果李先生不认头替前任房主垫付物业费，那么他必须协助物业公司联系原来的房主补齐所拖欠的费用。否则，李先生家的暖气将被掐断，水、煤气也都将受到影响。

　　而李先生坚持认为，不能因为前任业主的欠费问题，而对自己入住产生影响。由于生活受到一系列影响，李先生不得不与前任房主反复沟通，做起了兼职收费员的工作。

　　问题直到现在依然没有彻底解决，李先生头疼不已，乔迁新居之喜，已笼罩在“愁云惨淡”之下。

　　对于李先生的困惑，记者曾多次试图联系物业公司负责人，但物业的电话始终没有接通。而小区的物业工作人员则以负责人不在，不了解情况为由搪塞。

　　■各方谈物业交验

　　●中介公司

　　交验全程跟踪提醒业主注意

　　正规的中介公司都会帮助买卖双方进行物业的交验工作，并提醒购房者注意相关细节。

　　我爱我家房屋租赁置换有限公司区域经理杨丽花告诉记者，正规的中介公司都会帮助买卖双方进行物业的交验工作，并提醒购房者注意相关细节。杨丽花说：“物业交接费用包括卖方出让房屋之前使用水、电、煤气、暖气等所产生的费用，我们在给客户验房的时候，会特别提醒交割需要注意的前期欠费。交验的时候，我们会全程陪同买卖双方当面验查。”

　　杨丽花表示，验查内容主要包括以下几项：水、电、煤气、暖气等供应情况时否异常、其使用终止码是否合理。卖方应该保证前期无欠费情况，并同时出具相关缴费凭证；买方则需要仔细查验票据真实性，以免造成后期不必要的麻烦。“我们会特别提醒购房者关于采暖票据的检查。我们一般会陪买卖双方亲自到供热站查询是否有更早期的欠费，因为一般的采暖费用，如果有中间欠费再补交来年的费用，不会停气，但如果过户以后，采暖公司会向新房主追缴曾经拖欠的费用。”杨丽花说。

　　●律师说法

　　前任业主欠费现任业主无义务

　　针对这类问题，张盈律师事务所李东光律师认为，案件的本身涉及到三个合同关系。一、前任房主与新房主之间的买卖合同；二、前任房主与物业公司的服务关系；三、新房主与物业公司的服务关系。在李先生的情况中，物业公司应协助房产的权利人办理入住手续，至于前任房主所拖欠的物业管理费、采暖费属另一种法律关系，应与原业主用另外的法律途径解决，不能以此为由拒绝房产权利人入住或去要求新房产权利人协助追缴。房产转让遗留的欠费问题，从法律上讲，应该是与房产买受人无关。“合同具有相对性。”李律师说，“合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。”李律师解释说，房子的转移并不意味着债务的转移。因为权利和义务是统一的，你享受了多少服务，就必须支付多少服务费。而享受服务的主体，只能是住在房子里的人，而不是房子本身。因此，案例中物业公司无权要求李先生协助追缴前任房主所拖欠的费用。

　　房子的转移并不意味着债务的转移。因为权利和义务是统一的，你享受了多少服务，就必须支付多少服务费。

　　李律师表示，类似的问题，在法律上存在一定的争议，毕竟一些资源使用证上都是以房子来开户的。“所以为避免这类欠费纠纷的发生，业主在购买二手房时，在确保房屋质量的同时，一定要先查清前任房主是否存在权力瑕疵。比如该房产是否做过担保、是否存在相关欠费，如有欠费现象应要求出卖人结清后，再完成剩余的交易，这些需要明确地进行约定。至于专项维修基金是否转嫁给新买房人的问题，这要看双方的约定以及出售人对房价的核算，如果房价里已包含了这笔费用，那么就不能另外收取。”李东光说。

　　●物业协会

　　付款前先清费欠费纠纷早解决

　　天津市物业管理协会负责人认为，物业公司没有权力要求李先生协助追缴欠款。为了避免在买房过程中物业欠费引发纠纷。物业协会负责人建议购房者要“擦亮双眼”。该负责人表示：“目前比较规范的中介公司，在二手房销售过程中比较谨慎，能够帮助购房者把好第一关。同时，购房者在进行物业交验的时候，不仅要要求前任房主提供相应的缴费票据，还需要去水、电公司调档，当面查清是否有拖欠。最重要的是，双方在签订产权变更前，一定要对双方的权责义务进行约定，特别是关于费用问题。”

　　相关链接

　　业主在进行二手房交易时，自行交易应该用好预防欠费纠纷的办法：双方当面结清费用：这是一种比较传统的办法，在买房交易前陪同前任房主一起，把各种费用全部交清，并逐一与水、电、煤气、暖气、电话、有线电视等公司落实。这样虽然有些麻烦，但亲眼所见，亲身经历，相对比较稳妥。

　　委托中介公司办理：买房人可以委托一个信誉较好的中介公司，去办理相关的费用结算业务。一般来说，正规的中介公司在办理二手房交易时，对于贷款买房者，可以通过与银行的协议，在卖房人未结清欠款前，不把贷款放给他。而对于现款购房者，则应要求卖房人将一定数量的押金放在中介方，在费用结清后，再退还押金。这样就可以很好地督促卖房人解决欠费问题。

　　温馨提示

　　根据《关于本市居住房屋交易期间物业管理费用》规定，非新建商品房即二手房的买受人自该房屋产权转移之日的次月起支付物业管理费用，房屋产权转移之日的当月及以前由房屋出售人支付。双方另有约定的，从其约定。物业管理企业在办理业主入住手续时，可以预收物业管理费用，但预收期不得超过3个月。（根据区域规定有所不同）